「戸建て分譲研究所」松沢博コラム

■市場最低金利の今は住宅の買い時。2年前と比較すると63%もお得。
マイナス金利となり、史上最低金利になっていて住宅は買い時です。
現在の住宅ローンの最安値金利は変動金利で0.6%を切っていますので、4000万円を35年返済で借りるとすると金利支払い総額は432万円となります。(注、35年間同じ金利として)
その金利が2年前の1.6%とすると金利支払い総額は1152万円になり、今は720万円もお得というわけです。なんと63%も少ないのです。
ただ問題は、現在の金利が35年間同じかといえば、そうではありません。1980年代には6%以上という時期もありました。今借りて2051年までの金利はどうなっているかを考えることが重要です。

では金利は何に影響されるかといえば、一番は政治経済に影響されます。いわば「政府の意向」です。
現在のアベノミクスは異次元金融緩和により、経済を支えています。量的・質的金融緩和で、国債・株式などの買いと低金利です。それによりマイナス金利を政策として実行しているのです。これは安倍政権が続く限り行われるでしょう。
しかし、低金利のもとは日本国債の信用に大きく依存しています。これが揺らいだら、いくら政権が低金利にしたくても、世界金融市場が黙っていません。
来年の消費増税が見送られる可能性出てきましたが、すると政府支出が収入よりも大きくて「赤字」になるという財政プライマリーバランスが悪化し、改善の目途がたたなくなってきます。すると「格付け機関」といわれる会社が日本国債の格付けを下げることになり、金利が嫌でも上がることになってしまいます。
よく言われるのは財政破綻したギリシャよりも日本の方がGDP借金率が高くて、それだけを見ると世界で一番の借金国です。ただ日本世界で一番の対外資産保有国であるために「資産額 > 借金額」で国家破たんは無いと言われています。
しかし、少子高齢化により社会保障費の増大で財政プライマリーバランスの悪化は続くために、金利上昇圧力は毎年高まっていくと考えられます。

その他の諸要因を勘案しても、今35年で借りて完済となる2051年までに今の金利水準よりも高くなるのは100%確実といえます。
ただ東京オリンピックなどで2021年までは日本経済は好調を維持して金利水準は低金利である可能性が高いです。
であれれば、今、変動金利で借りて、5年後に固定に切り替えるのがベストと言えます。
また、繰り上げ返済をしていくのが良いと思います。

住宅アナリスト 松沢 (2016年3月25日現在で作成)

弊社提携アナリストプロフィール

「戸建分譲研究所」
アナリスト 松沢 博
住宅の「分譲戸建・マンション」のマーケティングを専門にするエコノミスト。
住宅​業界で最大の戸建分譲市況100​%捕捉データの収集システムを構築して、その集計・分析を通じて「住宅行動経済学」を策定。
アナリスト、コンサルタント業も行う。

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