ダンデライズのスタッフブログ

コラムテーマ【新築一戸建て分譲は都心20km以遠で買う時代になってきた】

新築一戸建ての首都圏の4月末からゴルーデンウィークの販売は2万357戸と

少なくて、販売平均価格は3612万円でした。

 

東京都が5994戸と少ないのが一番の原因です。

 

次いで販売戸数では埼玉県5453戸で神奈川県5101戸ですので、神奈川県も

少なかったと言えます。

 

そして千葉県は3809戸でした。

 

東京都の販売平均価格が4460万円で23区は5200万円と上げていて、年収の

6倍とすると東京23区で新築一戸建てを買うには866万円の年収が必要となり

ます。

 

年収866万円以上となると国税庁の給与調査によると全体の7%しかいないこと

になります。

 

となると東京23区で新築一戸建てを買えるのはサラリーマンの1割以下もいない

ということになり、普通のサラリーマンでは買えない市場となってしまったと

いうことです。

 

 

特に新築一戸建ての購入者の平均年齢は35歳前後ですから、同じく国税庁の

データによると35歳の平均年収は500万円前後ですので、866万円以上は1%

以下になってしまうでしょう。

 

そのために東京都の販売が減っています。

 

東京23区の新築一戸建ての土地は平均で74㎡で建物は89㎡。

 

土地が㎡単価40万円(坪単価132万円)となると74㎡×40万円=2960万円。

 

建物が2000万円でその他費用300万円とすると合計で5260万円となって

しまうのです。

 

土地の高騰が販売価格を押し上げた主要因と言えて、土地の価格が半分に

ならないと35歳の一般サラリーマンは買えないということになります。

 

そのために、横浜市など郊外で買うことになります。

 

横浜市の販売平均は4101万円で年収の6倍とすれば683万円で買えます。

 

少々通勤が遠くなりますが、土地は平均で106㎡あり建物は96㎡なので、まさしく

「庭付き一戸建て」で犬が飼えて、バーベキューができて、最近流行りのキャンプ

までできます。

 

その人気のために横浜市の販売戸数は2000戸近くもあり市単位としては首都圏

最大戸数です。

 

ただ横浜市の中でも旭区の販売平均は3470万円ですが、青葉区は5225万円と

大きく差がついています。

 

路線人気や駅人気や人気学校近くなどにより都内並みの価格になっています。

 

うまく選ぶ必要があります。

 

例えば、準急停車駅の一つ先の駅などは少し安くなっています。

また人気駅でもバス便だと安いものもあります。

 

さらに新築一戸建て分譲は土地の大きさに左右されるので、土地が小さいものは

安いです。

 

これは準工業地などでの分譲の場合に最低土地面積が小さくできるエリアがある

ためです。

 

また、少々販売価格が高くても横浜市は人気があり転入が全国一番ですので、住宅

需要が旺盛です。

 

そのため中古住宅も含めて土地・不動産取引が多くて、土地の価格が下がりずらい

市場です。

 

ということは、高く買っても価値は高く残るということです。

 

将来的に中古住宅で売る時に高く売れる見込みがあり、リーバースモーゲージなどで

個人年金としてもらえることもあります。

 

このように新築一戸建て分譲は、都心20km以遠の郊外で買う時代となってきました。

 

戸建分譲研究所 松沢

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