ダンデライズのスタッフブログ

コラムテーマ【中古住宅の価格形成裏事情~損しない中古住宅を選ぶ~】

 

土地の上昇と建設労務費が上がっていて新築分譲住宅の価格が上がっています。

 

そのために中古住宅の価格も上げていて、首都圏の中古戸建て住宅の契約平均価格は

 

ここ一年で6%も上げています。

 

 

中古住宅の価格は土地の価格と建物の使用価値からなります。

 

土地は路線価が基本ですが、人気立地だとそれより高くなり「相場価格」ができて1.3倍から

 

倍の価格がつきます。

 

また、その土地で賃貸住宅を建設した時の期待収益率から逆算しての「投資相場価格」が

 

路線価よりも高くなる場合があります。

 

人口増加地域で、優良な住宅が不足している地域に限られますが、現在の新築賃貸住宅の

 

期待投資収益率が下がっているために、土地+建物の賃貸住宅価格が上がっている計算に

 

なります。

 

 

さらに住宅購入時の時に組む住宅ローン金利がさがっているために、同じ返済金額ならより

 

高い物件を買えることになります。

 

これが昔の高い金利でローンを組んでいる人の借り換えを促進して、その際に買い替えを

 

しようかというケースも発生しています。

 

これら「土地相場価格の形成」と「投資期待収益率の低下による物件価格上昇」と「ローン借り

 

換えによる物件放出」が中古住宅価格の上昇を後押ししています。

 

となると「人口増加」と「金融緩和による投資資金増加」と「ローン金利低下」がある地域・時代

 

のうちは中古住宅価格は上昇するといえます。

 

 

一般消費者が「損しない中古住宅」を選ぶには、人口増加しているエリアを選ぶことが重要です。

 

調べる際は「住みたい街ランキング」よりも、各市役所がホームページに出している人口の推移

 

を参照すると良いです。

 

 

建物は20年減価償却が一般的で20年経つとほとんど「ゼロ」となります。

 

 

しかし現在の築20年というと1996年建築なので建築基準法の改正後であり、ユニットバスとか

 

システムキッチンやプレカット材など低価で高品質の建築資材が出てきた時期です。

 

となると築20年の建物は「お買い得」となります。

 

特に2000年の品質確保法以降の建物は、東日本大震災の教訓を得て地震に強くなっています

 

ので築15年くらいが最も品質が良くて安いということになります。

 

 

このように中古住宅の価格形成の裏事情を良く知っていれば、安くて良い住宅が買えます。

 

 

 

戸建分譲研究所アナリスト 松沢

 

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