ダンデライズのスタッフブログ

コラムテーマ【「資産価値」を考える】

 

新築一戸建て分譲住宅の首都圏の販売戸数が減っています。

特に東京23区の減少が顕著です。

 

 

戸建分譲比較

 

 
新築一戸建て分譲の全国の2017年1月末の販売戸数は4万3509戸で

前年同期よりも▼19%減っています。

地方はほぼ同じなのですが、首都圏が▼33%も減っているためです。

特に東京23区は▼61%も減り、神奈川県も▼37%減っています。

 

その原因は、

パワービルダーと呼ばれる新築一戸建て分譲の大手業者が土地価格上昇による販売価格上昇を嫌い、

より安い地方での販売に切り替えていることが大きな要因です。

そのため、全国の新築一戸建て分譲の販売平均価格は▼5%下げているのですが、

東京23区と神奈川県は上げています。

同じ首都圏でも埼玉県と千葉県は下げているのとは対照的です。

神奈川県は横浜市と川崎市での販売が中心ですが、

埼玉県・千葉県などは都心寄りというより

16号の外側の「超郊外」とも言えるエリアでの販売が比較的に多いために

価格が下げ低眼のです。

 

神奈川県の中で、東急田園都市線沿線は販売平均価格は5329万円と高くなっているために

販売戸数で393戸しかありません。

それに対して小田急線沿線は販売平均価格4520万円と比較的に安く、販売戸数は493戸あります。

 

どうしても東急田園都市線の人気が高いために価格的に高くなってしまっています。

東急田園都市線沿線の物件では6割以上が5000万円以上となっていますが、

4000万円台で買える物件もあります。

 

横浜市青葉区松風台の10棟分譲は4980万円か5780万円で比較的に買いやすい物件と言えます。

ただ土地は126㎡あるのですが、建物が86㎡と小さいのが難点です。

また、横浜市青葉区鴨志田町の8棟分譲は建物が102㎡と比較的に大きいのですが、

青葉台駅バス6分でバス停から徒歩5分という駅から不便なのと傾斜があるのが難点です。

 

このように人気エリアでリーズナブルな価格で新築一戸建てを買うとなると、

何らかの難点は仕方無いといえるでしょう。

 

それでも人気エリアというのは資産価値としても有利です。

特に郊外住宅地で建築条例などが少ないエリアは資産価値として高いものがあります。

 

田園調布などは住宅地としては日本一の人気ですが、建築条例が厳しすぎて、

中古住宅としても、土地としても販売価格は1億円をはるかに超えてしまい、

買い手がほとんどつきません。

公示地価などは高いですが、流動性という点において著しく不利です。

 

郊外の住宅地で建築条例が少なくて、犯罪が少なくて、教育熱心な環境にあるエリアは

資産価値が保たれるといえます。

新築一戸建ては築20年の中古になった時の価値は土地の価値が大半をしめます。

その新築価格から築20年の価格の下落率の低さにおいて

青葉台などは首都圏でもトップクラスになっています。

今後も住環境が保たれている限り下落率は低いといえます。

横浜市・川崎市の中においても、それらが保たれるエリアを選ぶべきでしょう。

 

 

 

 

戸建分譲研究所アナリスト 松沢

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