不動産のなかには、土地の状況により通常の方法での売却が難しいものがあります。
そのひとつとして挙げられる「筆界」が決まっていない土地では、売却活動の工夫が必要だということです。
そこで今回は、筆界が未確定な土地での売却方法について解説してきます。
筆界未確定の土地は売却できる？
土地の筆界が未確定だから売却できないわけではありませんが、隣接地を所有している隣人とトラブルに発展する可能性があるため、買い手が付きにくい傾向にあるのが現状です。
売却する土地の筆界は、原則売主が買主に明示しなければならない「境界明示義務」というものがあり、境界線はブロック塀や境界杭などの固定物で明示します。
そのため、筆界が未確定の場合は、売買活動の前に確定しておかなければなりません。
筆界未確定の土地とは？筆界未確定と所有権界の違いとは？
筆界未確定の土地とは、土地が登記されたときに範囲を法的に定める線である「筆界」が定まっていない土地のことを言います。
土地の筆界には、「隣地所有者との筆界」と「言動や指導などの公道との筆界」の2種類があり、両方確定していれば、筆界が確定している状態です。
また、筆界とよく似た「所有権界」がありますが、これらは異なるため混同しないように注意が必要です。
筆界とは、不動産登記法に決められたもので、隣接する土地の境目を構成する2点以上の地点をむすぶ線を指します。
筆界は登記によって定められ、筆界の変更には分筆や合筆・所有権転移などの登記作業をしなければなりません。
一方、所有権界は土地の所有権が及ぶ範囲のことで、所有者の判断で範囲を変更することができるのです。
そのため、筆界と所有権界は一致しないケースがあります。
筆界未確定の土地を売却する方法とは？
境界が未確定の土地の売却方法として、筆界確認書を作成し地図訂正をおこなう方法があります。
筆界未確定の土地を売却では、隣地所有者と境界線確定の話し合いをおこない、両者が合意したら「筆界確認書」の作成が可能です。
筆界確認書が作成できたら、地図訂正をおこないましょう。
法務局に備え付けられている地図や図面を訂正する「地図訂正」は、地積構成登記と一緒におこなうことが多いですが、筆界未確定で売買に支障をきたす場合には地図訂正が可能です。
また、筆界未確定の土地を売却する際に買主が境界が確定できない旨を承知のうえであれば、「境界非明示の特約」をつけることで売却が可能です。
境界非明示の特約を付ける際には、売却後のトラブルを防ぐために、売主・買主の両方境界が承知した契約であることの合意書を交わしましょう。
まとめ
土地の筆界が未確定の場合でも売却することはできるのですが、筆界が曖昧なことで隣人とトラブルになる可能性があるため買い手が付きにくい傾向にあります。
筆界未確定の土地を売却する際には、筆界確認書を交わし地図訂正をおこなうか、境界非明示の特約を検討しましょう。
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