建築物を建てられる土地にはさまざまな条件があり、土地の広さもその一つです。
狭すぎる土地では建築が許可されていないため、あまりに小さく分筆するのはおすすめできません。
今回は、最低敷地面積の意味や自治体によって設定された最低敷地面積の調べ方、最低敷地面積より小さく分筆した土地を売る方法などについてご紹介します。
土地の最低敷地面積とは?小さく分筆しすぎた土地はどうなる?
最低敷地面積とは、隣接した狭い土地に建物が密集するのを防ぐために設けられた、建築が許可されている最低限の土地面積です。
広大な土地は分筆して小さくしたほうが高く売れますが、分けすぎると建物が密集して日当たりや通気性が悪くなり、防災面でも問題が生じます。
それを防ぐためのルールが最低敷地面積であり、これより小さく分筆した土地は建物が建てられないため簡単には売却できません。
最低敷地面積として定められる最小の広さは200㎡までで、市町村などの自治体によって定められ、地区計画区域や用途地域の種類によって規定が異なります。
なお、最低敷地面積の適用には例外があり、たとえば公益性の高い建築物はごく狭い土地にも建築可能です。
また、建ぺい率80%限度の防火地域における耐火建築や、特定行政庁の許可を得た場合などは建物を建てられます。
所有している土地を分筆したい!最低敷地面積の調べ方とは?
土地を分筆するならば、最低敷地面積を下回らないよう注意したほうが良いでしょう。
最低敷地面積は各市町村のホームページに記載されている場合が多く、検索エンジンで「市町村名 最低敷地面積」と検索すれば調べられます。
しかし、最低敷地面積が設定されていないときやホームページで公開されていないときは、インターネットで調べても出てこない可能性が高いです。
その場合は該当の自治体に直接問い合わせるか、土地の所在地周辺を取り扱っている不動産会社に聞いてみましょう。
最低敷地面積よりも小さく分筆した土地を売却する方法とは?
市町村が最低敷地面積を定めるよりも前に分筆した場合など、すでに持っている土地が最低敷地面積を下回っていることはあります。
そのような土地であっても、まったく売却できないというわけではありません。
分筆とは逆に、隣接する複数の土地をまとめて一つの土地にする「合筆」という方法があります。
たとえば、隣地の所有者に分筆した土地を買い取ってもらえば、二つの土地を一つに合筆でき、その後は通常の土地と同じく建築が可能です。
また、逆に一度隣地を買い取って合筆し、最低敷地面積を超える広さにしてから売却する方法もあります。
まとめ
分筆に先んじて最低敷地面積を調べておけば、売却が難しいほど土地を小さくしてしまうのを防げます。
すでに所有している土地が最低敷地面積を下回る場合は、隣接する土地と合筆して面積を広げ、通常の土地同様、特別な許可がなくとも建築できるようにするのがおすすめです。
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