土地探しをしていると、袋地を見かけるケースがあります。
袋地は再建築不可の土地であり、購入を敬遠されがちですが、具体的にどのような土地を指すのか分からない方も多いでしょう。
そこで今回は、土地購入で知っておきたい「袋地」とは何か、再建築不可の理由や再建築可能にする方法を解説します。
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土地購入で知っておきたい「袋地」とは
袋地とは、ほかの土地に囲まれ、公の道路に出られない土地のことです。
「無道路地」や「盲地」としても知られており、周囲を取り囲む土地は「囲繞地」と呼ばれます。
このようなケースでは、囲まれているほかの土地をとおって、道路に出なければなりません。
そのため、袋地に住んでいる住民には、囲繞地通行権が与えられます。
これにより、周りの土地所有者に承諾を得なくとも、囲繞地が通行可能です。
なお、池や沼・河川などを利用しなければほかの土地に通じない場合や、崖などがあり、土地と道路との間に激しく高低差がある場合などは「準袋地」となります。
これらも袋地と同様の扱いとなり、土地の境界線などでトラブルが発生する恐れがあるので、注意しましょう。
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土地購入で知っておきたい袋地が再建築不可である理由
袋地が再建築不可とされる主な理由は、接道義務を満たしていないためです。
建築基準法第43条により、建築物の敷地は4m以上の幅員を持つ道路に、2m以上接する必要があります。
袋地は道路に接していないため、この条件を満たしていません。
袋地に似ている土地として「旗竿地」が挙げられますが、ケースによっては旗竿地の再建築が認められないので、注意が必要です。
道路幅が2m未満の場合は、袋地と同様に再建築不可となります。
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土地購入で知っておきたい袋地を再建築可能にする方法
袋地で再建築可能にしたいなら、隣家の土地を購入するのがおすすめです。
公道に面している隣地を購入して接道条件を満たせば、建て替えもできます。
また、同じ面積の土地を交換する等価交換も、手段の一つです。
接道条件を満たすよう部分的に土地を交換すれば、再建築可能となります。
そのほか、通行地役権を設定する方法も有効です。
袋地所有者と隣地所有者の合意によって決められるため、権利の範囲に制限はありません。
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まとめ
袋地とは、ほかの土地に囲まれていて、公の道路に出られない土地のことです。
これらの土地は接道義務を満たしていないため、再建築不可となります。
建て替えするためには、隣地を購入したり、等価交換をおこなったりと対策が必要です。
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